Il mercato immobiliare di Bologna continua a crescere sul fronte delle compravendite, mentre quello delle locazioni mostra i primi segnali di rallentamento. È quanto emerge dal rapporto dell’Osservatorio Immobiliare FIAIP Bologna 2026, che analizza l’andamento dei prezzi, degli scambi e degli affitti nelle diverse aree della città e della prima cintura.
Nel primo semestre del 2026 il prezzo medio richiesto per le abitazioni è aumentato del 4,95% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, arrivando a una fascia indicativa compresa tra 3.850 e 3.900 euro al metro quadro. Le quotazioni, tuttavia, presentano differenze significative tra quartieri e microzone.
Scambi in crescita e forti differenze tra le zone
Il 2025 si era chiuso con 6.089 compravendite, il 5,2% in più rispetto al 2024. Nel primo trimestre 2026 sono stati registrati 1.403 scambi, con un incremento annuo del 3,4%, mentre nel secondo trimestre le transazioni sono salite a 1.614, il 15% in più rispetto ai primi tre mesi dell’anno e l’1,1% in più su base annua.
Secondo FIAIP, circa il 55% degli acquisti è sostenuto da un mutuo ipotecario e quasi il 78% beneficia dell’agevolazione prima casa, soprattutto tra gli under 35. Le nuove costruzioni rappresentano l’8,3% delle operazioni del secondo trimestre. Il tempo medio di vendita viene stimato in tre-quattro mesi, mentre un’altra elaborazione indica che 70 compravendite su 100 ricorrono a finanziamenti, che coprono mediamente l’80% del valore della transazione.
Le quotazioni più elevate si registrano nell’area Galvani-Castiglione-Farini-Santo Stefano-Giardini Margherita, dove i valori medi si aggirano intorno ai 4.000 euro al metro quadro e possono raggiungere i 5.500 euro. Nel Centro storico la forbice indicativa è compresa tra 3.900 e 5.400 euro, mentre ai Colli si va da 3.800 a 5.200 euro. Nell’asse Saragozza-Costa e San Vitale-Sant’Orsola i prezzi oscillano tra 3.700 e 4.500 euro al metro quadro.
Restano più accessibili le aree di Borgo Panigale, Aeroporto, Barca, Mattei e Pilastro. Nella prima cintura risultano particolarmente sostenuti i mercati di San Lazzaro di Savena, Casalecchio di Reno, Granarolo dell’Emilia e Castenaso. Le abitazioni da ristrutturare sono quelle che hanno registrato l’aumento medio maggiore, pari al 5,82%, davanti agli immobili in buono stato, cresciuti del 5,50%.
Affitti, aumenti più contenuti ma domanda ancora alta
Sul mercato delle locazioni lo squilibrio tra domanda e offerta resta elevato, ma la crescita dei canoni ha rallentato. Nel secondo trimestre 2026 l’incremento medio annuo è stato del 2,6%: 3,27% per monolocali e bilocali, 2,27% per gli appartamenti da tre o quattro vani e 2,31% per quelli con almeno cinque vani.
FIAIP collega il rallentamento a un lieve aumento degli immobili disponibili e al raggiungimento di un possibile limite di sostenibilità per gli inquilini. L’esempio statistico contenuto nel rapporto mostra che un appartamento ipoteticamente affittato a 600 euro nel 2020 arriverebbe oggi a circa 914 euro al mese. L’associazione precisa che il dato non può essere utilizzato per stimare il valore di uno specifico immobile.
Le transazioni in affitto sono aumentate del 3%, mentre l’offerta è cresciuta del 2%. Per trovare un inquilino servono mediamente due mesi e FIAIP prevede un ulteriore incremento dei canoni nell’ordine del 2%. Per la seconda metà del 2026 l’Osservatorio indica comunque uno scenario di assestamento e consolidamento, con i primi segnali di rallentamento delle transazioni.
Il rapporto sottolinea infine che la valutazione di un’abitazione non dipende soltanto dal prezzo al metro quadro. Occorre verificare regolarità edilizia e catastale, documentazione, prestazione energetica e condizioni dell’immobile. A Bologna e provincia viene richiamato anche il ruolo della Relazione Tecnica Integrata, insieme all’Attestato di prestazione energetica. Gli strumenti automatici e l’intelligenza artificiale possono supportare l’analisi, ma secondo FIAIP non sostituiscono la conoscenza delle microzone e la valutazione professionale.
